Lo tradicional vuelve siempre. Ya lo hicieron las barberías, lo ha hecho la comida y lo están haciendo los alquileres. ¿A qué nos referimos? Con alquiler tradicional queremos decir el que establece un contrato a largo plazo, por temporadas, años o de forma indefinida. Muchos de los clientes de Unoxciento nos preguntan «¿para qué hacer un alquiler de largo plazo con todo el boom de alojamientos turísticos?» Por eso, queremos responder a esas cuestiones con este artículo.

Por qué el alquiler tradicional es la opción más rentable en 2018

El mundo de los pisos turísticos ha vivido en 2017 un auténtico boom, sin embargo, sigue siendo más rentable alquilar a largo plazo. ¿Qué está pasando? Aunque la oferta de viviendas de uso turístico sí se ha incrementado, esto supone que los distintos organismos tengan que legislar, y no siempre beneficia al arrendador.

Por ejemplo, la Junta de Andalucía establece unos criterios estrictos para conseguir la licencia turística en viviendas. Por ejemplo, un aire acondicionado y calefacción en cada estancia, sin importar que el inmueble esté situado en lo más alto de la sierra o en la costa. También, por supuesto, un servicio de limpieza, hojas de quejas y reclamaciones, red WiFi, etc.

Tener una vivienda de uso turístico de forma legal es un asunto complejo que requiere de planos visado, visto bueno de los peritos y otras tantos pasos. En caso de un alquiler tradicional, no es necesario contar con ellos. Son un añadido, no una obligación.

No es rentable todo el turismo

Quien tenga una vivienda en Gran Vía de Madrid sí puede conseguir cierta rentabilidad al alquilar su vivienda con fines turísticos. Sin embargo, en la mayoría de los casos, no siempre es rentable. Puede que las tasas de ocupación sean muy bajas o simplemente estacionales. Por eso mismo, la mayoría de viviendas de este tipo solo dan beneficios si se oferta una habitación libre y los dueños vivan en el inmueble.

Por otro lado, tenemos el tiempo que se pasa realizando todas las gestiones. El check-in, check-out, la limpieza de sábanas, habitaciones, toallas, el contacto con los huéspedes, la entrega de llaves… Mucho tiempo para, quizás, tan poco beneficio.

¿Quien paga el suministro?

Por regla general, en los alquileres tradicionales la factura corre a cuentas del arrendatario. También lo hace el impuesto de basuras e internet. Sin embargo, en el caso de inmuebles dedicados al turismo, todos los suministros corren a cuenta del arrendador.

Por eso mismo, en las viviendas vacacionales a los ingresos hay que restarles buena partes de los costes, tanto en tiempo como en dinero. Y si tienes una empresa que te lo gestione, ni hablemos…

Echemos cuentas

Situemos el precio medio por noche en 54 euros, que es el que fija Airbnb en Jerez de la Frontera. A este ingreso tendríamos que restarle el coste de los suministros (unos 100 euros al mes, entre agua, electricidad, internet, etc.). También tenemos que restarle lo que se queda Hacienda (un 20% sobre los beneficios netos) y la agencia encargada de gestionar nuestra vivienda (que se lleva otro 20%, con un mínimo de 50 euros mensuales). Y no olvidemos el IBI, la comunidad, las basuras…

Por otro lado, el precio medio del alquiler en Jerez de la Frontera se situó en 663 euros en diciembre de 2017. De esta parte solo tendríamos que quitar lo correspondiente a la Agencia Tributaria (dependerá de a quién lo alquiles, si es primera residencia…), que varía mucho en el IRPF, pero pongamos un tipo del 18% sobre esos beneficios anuales. En este ejemplo descontamos reducciones del IBI, amortizaciones… por lo que saldrá un valor más elevado.

Situemos la reducción de este concepto del IRPF de un 60%, que se aplica si alquila a mayores de 30 años. Las cuentas serían las siguientes:

663 euros al mes x 12 meses = 7956 euros al año.

7956 euros x 0.40  = 3182,4 euros, sobre lo que tendremos que cotizar.

3182,4 x 0.18 (el tipo impositivo) = 572,8 es lo que tendríamos que pagarle a Hacienda.

7956 – 572,8 = 7.383 euros serían los beneficios anuales por nuestro alquiler tradicional.

Por otra parte, veamos las cuentas del alquiler turístico:

54 euros al día x 365 días = 19.710 euros.

19.710 euros – (100 euros mensuales de suministros x 12 meses) = 18.510 euros.

18.510 euros – 0.20 de gasto de inmobiliaria = 14.808 euros.

14.808 euros – 0.20 de Hacienda = 11.846,4 euros de beneficio anual por nuestro alquiler vacacional.

Nos quedan unos 4.000 euros más del alquiler vacacional, pero eso sería si alquiláramos todos los días del año. Si hacemos la división de nuestros beneficios por día (11.846,4 euros / 365 días), nos quedarían 32,4 euros por beneficio/día. Es decir, tendríamos que alquilar nuestra vivienda turística durante 20 días al mes para que, en comparación con un alquiler tradicional fuera rentable. Una tarea ardua en muchos casos.

Si quieres sacar la máxima rentabilidad al alquilar tu inmueble, lo mejor es contar también con Unoxciento. Nuestro servicio de asesores inmobiliarios te ayudará a alquilar cuanto antes tu vivienda en las mejores condiciones. ¿Quieres contactar con nosotros? Solo tienes que completar nuestro formulario o llamarnos al 956 06 24 59. Te daremos la solución que mejor se adapte a tus necesidades y a las de tu vivienda, y de forma personalizada.