Vender una vivienda puede llegar a ser como comprar un coche de segunda mano. Déjame que te explique esta extraña comparación.
Encuentras un precioso deportivo con aspecto impecable anunciado en internet, lo pruebas y todo parece estar bien. Así que lo compras. El precio se ajusta perfectamente a tu presupuesto.
Después de unos cuantos cientos de kilómetros, empiezas a escuchar un ruido que parece salir de uno de los neumáticos. Lo llevas a tu mecánico de confianza y detecta un problema en los discos de freno. Toca cambiarlos.
Algunos cientos de kilómetros más tarde se rompe el embrague. Era imposible saberlo. El coche solo tiene 50.000 kilómetros. Tu mecánico dice que parece un defecto de fábrica.
En pocos meses has gastado casi una tercera parte de lo que te costó el coche. Quizá tendrías que haber comprado uno más económico y guardar algo de dinero para imprevistos.
Te ha faltado previsión.
Sé por experiencia que, para algunos propietarios, la venta de su casa se convierte en un auténtico problema por no haber calculado correctamente los gastos e impuestos antes de empezar.
Sobre todo cuando necesitan el dinero para comprar otra casa.
En este artículo me gustaría hablarte solo de los impuestos y de cómo puedes evitar algunos de ellos. ¡Legalmente, claro!
Como siempre, si te quedan dudas sobre algo de lo que leas aquí, puedes escribirme y te contestaré personalmente. También puedes dejar tu pregunta en la sección de comentarios ubicada al final de la página.
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Comprador o vendedor ¿Quién paga más impuestos por la venta?
Antes de empezar, he pensado que sería interesante que supieras que, como propietario, no eres el único que paga impuestos en una compraventa.
De hecho, como veremos más adelante, tienes más posibilidades de ahorrarte un pico con la venta que los compradores de tu casa.
Para ellos, el impuesto más importante es el ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, o IVA en el caso de una Obra Nueva.
Y aunque parezca que pagar un solo impuesto es mejor que pagar tres, lo cierto es que el importe de dicho impuesto puede llegar al 10 % del precio de venta, lo que es un dineral.
Lo que está claro es que las compraventas son realmente lucrativas para la Agencia Tributaria.
Es por eso, y por otras razones, que el sector inmobiliario se ha convertido en uno de los motores económicos de nuestro país.
Los 3 impuestos que gravan el 100 % de las ventas de pisos y casas
Aunque más adelante te hablaré de las exenciones, es decir, de cuándo no tendrás que pagar alguno de los siguientes impuestos, la venta de una vivienda de segunda mano está sujeta a IRPF, IBI y Plusvalía Municipal.
Veamos juntos en qué consiste cada uno.
IRPF o Impuesto a la Renta de la Personas Físicas
Tributo conocido como Plusvalía Estatal, se calcula en base de la diferencia entre el precio al que vendes tu casa y el precio al que la compraste.
No siempre es así, pero en la mayoría de los casos, al vender una casa obtendrás un beneficio. Es normal. Con los años, tanto el suelo como la construcción habrán aumentado su valor.
El precio al que vendes se llama Valor de Transmisión, y el precio al que compraste Valor de Adquisición.
La diferencia entre ambos constituye la base imponible sobre la que Hacienda calcula cuánto tienes que pagar.
- El 19 % para ganancias de hasta 6.000 euros.
- El 21 % para ganancias entre los 6.000 y los 50.000 euros.
- El 23% para ganancias superiores a los 50.000 euros.
Solo una cosa más.
El Valor de Adquisición no solo tiene en cuenta el precio al que compraste tu casa, sino que podrías contar también las obras que realizaste en su momento para adecuarla, los gastos e impuestos asociados a la compra, y deberías restar los posibles rendimientos que hayas obtenido, por ejemplo, con un alquiler.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo anual, directo y gestionado por los ayuntamientos.
Grava la titularidad y los derechos reales sobre bienes inmuebles. Dicho de otra manera, si tienes un inmueble a tu nombre, tienes que pagar IBI.
Se calcula en base del valor catastral y al tipo impositivo que determine cada ayuntamiento, que puede ir del 0,3 % al 1,1 % dependiendo de si se trata de una finca urbana o una finca rural.
En la venta de una vivienda, por norma general, corresponde al vendedor pagar el IBI de todo el año en el que se lleve a cabo la transmisión.
Plusvalía Municipal
La plusvalía municipal es, probablemente, uno de los impuestos más complicados de entender.
Para el cálculo, debemos tomar como referencia el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana y no el incremento en el valor de la vivienda que vas a vender.
Es un impuesto gestionado por los propios ayuntamientos, razón por la cual el importe dependerá de la ubicación de la vivienda.
La plusvalía municipal se paga siempre que se transmite una vivienda. Eso incluye compraventas, herencias y donaciones. En una compraventa corresponde al vendedor pagar el impuesto, con una excepción: Si el propietario de la vivienda no es residente en España, entonces lo paga el comprador.
En una herencia o en una donación lo pagan los beneficiarios, ya que el sujeto pasivo (propietario) no obtiene ningún rendimiento económico con la transmisión.
Importante: Después de la venta, solo tienes 30 días para liquidar el impuesto. Que no se te olvide.
Exenciones. ¿Cuándo no se paga?
Existen algunos casos, más comunes de lo que crees, en los que no pagarás alguno de los impuestos que hemos visto hasta ahora.
Reinversión en vivienda habitual
La Agencia Tributaria define la vivienda habitual del contribuyente como “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.»
Pues si inviertes la totalidad del dinero de la venta de tu vivienda habitual en la compra de otra vivienda habitual, o en la rehabilitación de una vivienda que vaya a ser usada como tal, no tendrás por el IRPF.
Eso sí, tienes 2 años para comprar o rehabilitar esa nueva vivienda.
Mayores de 65 años
Las personas mayores de 65 años también están exentas de tributar en el IRPF, siempre que la vivienda vendida sea la habitual.
Si no fuera así, pueden acogerse a esta exención invirtiendo el dinero obtenido con la transmisión en una renta vitalicia. Eso sí, con un máximo de 240.000 euros.
¿Cuándo no se paga plusvalía por vender un piso de segunda mano?
Volvemos con la plusvalía. Y es que, sin duda, se trata de uno de los impuestos más polémicos y complejos.
Desde la última sentencia del Tribunal Constitucional, no se pagaría plusvalía municipal al vender un piso en caso de pérdida patrimonial, o si la ganancia fuera igual o menor a lo que tendríamos que pagar por este impuesto.
Es decir, si vendes tu piso pero no hay ganancia respecto a como lo compraste, no pagas. Y si ganas 1000 euros, pero tienes que pagar 1000 euros de plusvalía, tampoco.
¿Se pagan más impuestos al vender una casa o un piso heredado?
En lo que respecta a la venta no. Los herederos, como nuevos propietarios, al vender tributarán exactamente igual que cualquier otra persona.
No obstante, antes de ser propietarios, para poder tomar posesión de la vivienda y venderla, tendrán que pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Si acabas de heredar una vivienda y necesitas información, te recomiendo leer nuestro artículo sobre Impuestos al vender una vivienda heredada.
La importancia de contar con un buen asesor fiscal al vender una vivienda
Si sueles leer este blog, seguro que me has escuchado decir esto antes: si quieres vender tu casa con seguridad, solicita asesoramiento profesional.
Puedo decir con seguridad que, contratar los servicios de una agencia inmobiliaria, es algo que puede ayudarte a vender en menos tiempo, a mejor precio y con mucho menos estrés.
Pero no debes olvidar la parte legal y fiscal.
En Unoxciento hace más de 20 años que asesoramos y ayudamos a nuestros clientes no solo con la venta, sino también con el pago de sus impuestos. Y no imaginas el dinero que muchos de ellos han ahorrado gracias a eso.
Espero que este artículo te haya ayudado, aunque sea un poquito.
Hasta la próxima semana.
