Una de las preguntas más frecuentes en internet relacionadas con el sector inmobiliario, con más de 2000 búsquedas mensuales, hace referencia al pago de impuestos al vender una vivienda heredada.
Por eso he decidido escribir este artículo, en el que voy a tratar de explicar de la forma más sencilla posible, qué puedes hacer para evitarte problemas con el “fisco”.
Pero antes de empezar, es importante que diferencies entre los impuestos que tienes que pagar antes de la venta y el impuesto que tendrás que pagar una vez hayas vendido.
Impuestos antes de la venta de una vivienda heredada
Lo primero que debes tener en cuenta es que para poder vender “algo”, antes tienes que ser propietario o propietaria de ese “algo”.
En una herencia, hasta que no obtienes la titularidad del bien, en este caso del piso o de la casa, no puedes venderla, alquilarla ni hacer uso de ella y, mientras tanto, legalmente se considera que los bienes de la persona fallecida no tienen dueño.
Esta situación recibe el nombre de herencia yacente.
Para salir de la herencia yacente y poner esos bienes heredados a tu nombre, es necesario aceptar la herencia mediante Escritura Pública, proceso que requiere la presencia de un Notario.
En ese momento, una vez aceptada la herencia, dará lugar el primer impuesto: el impuesto de sucesiones y donaciones.
El siguiente paso, el cual no podrás llevar a cabo si no has liquidado el impuesto antes mencionado, será inscribir la Escritura de Aceptación de Herencia en el Registro de la Propiedad.
Una vez inscrita, la transmisión del bien se habrá completado, y tú y el resto de herederos podréis ser considerados titulares legítimos de la herencia.
No obstante, el proceso no acaba aquí. Aún queda por pagar el segundo impuesto previo a la venta: la plusvalía municipal.
Resumiendo, durante la aceptación de la herencia y antes de empezar con la venta, los impuestos a los que tienes que hacer frente son el impuesto de sucesiones y donaciones, y la plusvalía municipal.
¿Se pagan impuestos después de la venta de una vivienda heredada?
Vender una vivienda heredada tiene sus particularidades. No obstante, en lo que se refiere al pago de impuestos, funciona de forma muy parecida a cualquier otra transmisión.
Una vez vendida y en función de la ganancia patrimonial obtenida, los herederos estáis en la obligación de declarar la operación en la renta y responder por el IRPF o Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas.
Es importante recalcar que por heredar una vivienda no se tributa por IRPF, puesto que el incremento del patrimonio ya está contemplado en el impuesto de sucesiones y donaciones.
Pero si los herederos obtienen rendimientos por dicha vivienda, bien sea vendiéndola o, por ejemplo, alquilándola, sí están obligados a tributar por IRPF en la declaración de la renta.
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IRPF ¿Qué es la ganancia patrimonial en la venta de una vivienda heredada?
La Agencia Tributaria define la ganancia o pérdida patrimonial como “… las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquel, salvo que se califiquen como rendimientos.”
O dicho de otra forma y aplicado a la venta de una vivienda, se considera que has obtenido una ganancia patrimonial cuando el valor de tu propiedad en el momento de la venta es superior al valor que tenía en el momento de la adquisición o compra.
¿Pero funciona de la misma manera al vender una propiedad heredada? La respuesta es no.
La diferencia es que el valor que se va a tener en cuenta para calcular si has obtenido una ganancia con la venta, es el que aparece declarado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, y no el valor de compra.
Calcular el IRPF y la ganancia patrimonial al vender una vivienda procedente de una herencia
La fórmula para calcular la ganancia patrimonial consiste en restar el valor de adquisición al valor de transmisión de la vivienda.
Como pudiste leer en el punto anterior, el valor de adquisición de una casa heredada es el que aparece declarado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Imagina que ese valor es de 100.000 euros y que vendes la casa por 120.000 euros. En ese caso, la ganancia patrimonial sería de 20.000 euros.
Respecto al IRPF, y teniendo en cuenta esa ganancia patrimonial, existen 3 tramos impositivos que determinarán cuánto tienes que pagar:
Un 19% por ganancias de hasta 6.000€.
Un 21% por ganancias entre 6.000€ y hasta 50.000€. Un 23% a partir de 50.000€.
Siguiendo con el ejemplo anterior, en este caso deberías pagar el 21% de los 20.000 euros obtenidos en concepto de ganancia patrimonial.
Resumen
Vender una vivienda heredada conlleva varios trámites y pasos, y uno de los más importantes es cumplir con tus obligaciones fiscales como heredero y nuevo propietario de los bienes.
Antes de poner a la venta la casa o el piso que acabas de heredar, es imprescindible que aceptes dicha herencia mediante Escritura Pública y en presencia de un Notario.
Los siguientes pasos serán liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a tu nombre y pagar la Plusvalía Municipal.
¿Ya lo has hecho? Perfecto. Ahora ya puedes poner tu casa en venta. No obstante, aún queda un impuesto que tendrás que pagar una vez hayas vendido: el IRPF.
El IRPF se calcula en función de la ganancia patrimonial obtenida con la venta, y dicha ganancia es la diferencia entre el precio al que vendas y el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Como ves no es difícil, pero si alguno de los pasos no se hace correctamente, no podrás pasar al siguiente.
Mi recomendación es que, siempre que puedas, acudas a un profesional con experiencia en herencias. Te asesorará y guiará a través de todo el proceso, y puede ayudarte a ahorrar tiempo y dinero.
¿Te gustaría saber cómo ayudamos a nuestros clientes a vender una vivienda heredada?
