Este 2018 trae cambios a la legislación inmobiliaria. Y una de esas modificaciones es la correspondiente al proyecto de la nueva ley hipotecaria. Esta, aprobada por el Consejo de Ministros, entraría en vigor en verano aproximadamente. Por eso mismo, en Unoxciento hemos querido adelantarnos contándoos todas las novedades de esta ley hipotecaria.
Qué cambiará con esta ley hipotecaria
Aunque todavía no se ha presentado en el Congreso y, por tanto, está sujeta a modificaciones, se espera que los aspectos fundamentales de esta nueva ley sobre las hipotecas se publique en el BOE íntegramente.
El Gobierno ha querido modificar la legislación vigente por dos motivos: dar confianza jurídica a la banca y transparencia a los hipotecados. Cabe destacar que algunas medidas tendrán carácter retroactivo, es decir, servirá tanto para hipotecas presentes como futuras. Veamos cómo te puede afectar en ambos supuestos.
Ya tengo una hipoteca, ¿qué modificaciones puedo esperar?
Si ya tienes un préstamo hipotecario con el banco, los cambios te afectarán poco. Eso sí, si estás pensando en cambiar tu plan de interés variable a tipo fijo, estás de suerte, ya que esta Ley de Préstamo Hipotecario lo recogerá entre sus medidas. Esto se debe, según el Ministerio de Economía, a que los préstamos a tipo variable están en un momento de incertidumbre.
Por otra parte, se motivará la competencia entre bancos y sus planes hipotecarios, por lo que será un cambio positivo para el consumidor. Se prevé que se cree una reducción del coste del cambio de un tipo de hipoteca a otra, en la misma entidad bancaria o en una de la competencia. Si quieres cambiar el tipo de interés de tu préstamo, la ley hipotecaria registra dos supuestos:
- Si llevas con la hipoteca menos de 3 años, tendrás que abonar al banco un 0’25% del capital reembolsado anticipadamente en concepto de comisión. Es decir, un 0’25% de lo que te queda pagarle al banco. Recordemos que esto se da quieras o no cambiar de entidad (salvo que tu nuevo banco indique lo contrario).
- Si has tenido la hipoteca por más de 3 años, no tendrás que pagar ninguna comisión.
En ambos casos, los gastos de gestión y el precio de pasar por el notario se reducirán en un 90%.
Cambios en el vencimiento anticipado
El vencimiento anticipado es una cláusula en tu contrato hipotecario que faculta al banco para dar por finalizado el préstamo antes de tiempo e interponer el procedimiento de ejecución inmobiliaria. O lo que es lo mismo, que el banco dé por hecho que no puedas pagar tu casa, te cancele la hipoteca y decida iniciar los trámites de desahucio.
Con los cambios de esta nueva ley, el tiempo hasta que el prestamista pueda legalmente comenzar el proceso de ejecución inmobiliaria varía en función del tiempo que dure tu hipoteca.
- Si tu préstamo está en la primera mitad de su vigencia, la cláusula solo puede activarse si has dejado de pagar el 2% de tu hipoteca o te has retrasado 9 mensualidades.
- Si estás en la segunda mitad, este porcentaje se relaja y sube hasta el 4% o el impago durante doce mensualidades.
Sin embargo, los cambios en el vencimiento anticipado tienen truco. Si ya estás en proceso de ejecución hipotecaria, no podrás acogerte a estas modificaciones de la ley de hipotecas. Esto se debe, según el Ministerio de Economía, porque lo que quieren es beneficiar a quien tenga dificultades puntuales, no a propietarios con morosidad prolongada.
Actualización de la «lista negra»
Una última medida a tener en cuenta será la entrada en vigor de una «lista negra» con cláusulas consideradas fraudulentas. Las cláusulas suelo y otras medidas ilegales dentro de un contrato hipotecario serán imposibles de incluir. Esto beneficiará al consumidor, que tendrá más seguridad a la hora de firmar y mantener su contrato. Así, si ya tienes en tu contrato una de estas cláusulas, podrás acogerte a la nueva medida en cuanto esta Ley del Préstamo Hipotecario entre en vigor.
¿Cómo me afectaría la nueva ley hipotecaria si aún no he firmado?
Aunque hemos visto cambios para quienes ya tienen una hipoteca, las modificaciones más importantes beneficiarán a quienes firmen tras la entrada en vigor de la nueva ley. Por supuesto, todos los que firmen a partir de la publicación de este cambio en el BOE obtendrán las ventajas que hemos comentado antes y muchas más. Veámoslas.
- Antes de nada, habrá que pasar por el notario siete días antes de la firma del contrato. Esta medida se realizará para que desde la notaría se dé el visto bueno a las cláusulas del mismo y para que puedas preguntarle las dudas que te surjan. Esta visita a la notaría será gratuita, por lo que no supondrá un sobrecoste. También, por otra parte, será obligatoria, ya que tendrás que firmar un acta que implica que entiendes todas las condiciones de tu contrato.
- También se contempla la creación de otro modelo tipo de hipoteca. Este nuevo documento, al que se podrá acoger de mutuo acuerdo, se diseñará para que sea relativamente sencillo de comprender.
- Por otro lado, se creará un anexo que expondrá al detalle las cláusulas de la lista negra que se consideran abusivas e ilegales.
- Por último, el banco no podrá incluir productos vinculados. Es decir, no podrán obligarte a tener el seguro de vida con ellos, por ejemplo.
- Lo que sí podrán hacer, en cambio, es seguir con los productos combinados. Estos son los típicos «si contratas tu seguro de hogar con nosotros, te reducimos el tipo de la hipoteca un 0’1%». El Banco de España, aseguran desde el Ministerio, estará atento a las «trampas» por parte de las entidades bancarias en este aspecto.
Impagos, demoras y amortizaciones anticipadas
¿Sabías que si pagas tu hipoteca antes de tiempo tienes que pagar una comisión? El Ministerio de Hacienda quiere cambiar y relajar los tipos, ya abones el dinero parcial o totalmente.
Si tu hipoteca es de tipo variable, en caso de que amortices anticipadamente el pago, tendrás que pagar en concepto de comisión el 0’5% de lo que abones si tu préstamo tiene menos de tres años. Si tu hipoteca tiene entre 3 y 5 años, esta baja hasta el 0’25%. Y si supera los 5, no tendrás que pagar penalizaciones. Una buena noticia para ahorrar gastos al vender una casa con hipoteca pendiente.
En caso de que sea fija, estos gastos son más elevados: si tu hipoteca tiene menos de 10 de vigencia, tendrás que pagar el 4% de lo que hayas abonado. En caso de que tenga más de ese tiempo, se reduce al 3%.
Si te retrasas en el pago de una mensualidad, el interés de demora no podrá superar tres veces el precio legal del dinero que exista en ese momento. Es decir, actualmente no podrían cobrarte más del 9%.
En cuanto a la dación en pago (la cancelación de la deuda si le entregas tu casa al banco), el Gobierno no ha querido manifestarse. Tampoco nos coge de nuevas, ya que el Ministerio aseguró que esta nueva ley hipotecaria no iba a tratar el tema.
Formalizar la hipoteca: una medida ambigua
Formalizar la hipoteca supone una serie de gastos. Esta nueva ley, en busca de transparencia, pretende que todo quede muy claro. Sin embargo, no fija parcelas de pago para el banco o para ti. Es decir, no especifica lo que sí o sí corresponde al banco o a ti, por lo que puede que tengas que pagar de más.
Por eso mismo te recomendamos que procedas a la negociación por este tipo de pagos, a pesar de que muchos bancos ya apuesten por la asunción de los gastos.
