Vender una casa es una transacción compleja y que requiere de la presentación de ciertos trámites y un tratamiento especial de cara al pago de impuestos y tasas. Debido a todas las aristas que presenta esta actividad de compraventa, en Unoxciento hemos decidido redactar este artículo de nuestro blog.
Muchos clientes nos preguntan sobre el coste total de vender una casa, con el objetivo de fijar un precio mínimo que genere beneficios o, al menos, no cause pérdidas. Sin embargo, es un asunto complejo de determinar, ya que hay que tener en cuenta diferentes variables. Veamos que costes hay que asumir para la venta de una vivienda.
Qué costes esperar cuando vendes una casa
Hay muchos gastos diferentes en el proceso de venta de una propiedad. Sin embargo, el grueso de gastos de cara a vender una casa corresponde a los diferentes impuestos. Varias capas de la Administración reciben una parte, proporcional o fija, de la enajenación del inmueble. Veamos las tasas que hay que abonar para estar al día.
Ganancia patrimonial
En términos fiscales, la venta de una vivienda puede suponer una pérdida o ganancia patrimonial en función de si se ha ganado o perdido dinero con ella. Así pues, ha de incluirse en la Declaración de la Renta correspondiente. Estas cifras han de sumarse a la base imponible del ahorro en caso de que la casa estuviera más de un año en propiedad del vendedor.
Así, estas ganancias (en caso de haberlas) han de tributar de igual forma que otras inversiones en rentas del ahorro. Si no las hubiera, no habría que tributarlas en este concepto. En cuanto a qué se ha de pagar, pongamos como ejemplo la renta de 2017:
- Las ganancias de hasta 6.000 euros tributarán por el 19%.
- Los beneficios entre 6.000 y 50.000 euros lo harán al 21%.
- Por último, aquellos mayores de 50.000 euros habrán de abonarse al 23%.
Este régimen se mantiene desde 2016 y no hay indicios de que para el ejercicio anterior vayan a cambiar, por lo que es un buen indicador. De todos modos, en Unoxciento podremos asesorarte si se registran cambios.
Exenciones a la ganancia patrimonial
En varios supuestos, la ganancia patrimonial se encuentra exenta. El más obvio de ellos, que ya hemos indicado, es que no existan esas ganancias. Sin embargo, existen otros casos donde existen exenciones y debes conocer:
- Reinversión en vivienda habitual. Si el beneficio obtenido se reinvierte en la vivienda habitual del vendedor, la exención se realizará en función de cuánto se desembolse. Este proceso, sin embargo, ha de producirse en el período de dos años desde la venta de la casa.
- Exención para mayores de 65 años. Si la venta la realiza un mayor de 65 estará exento de abonar la parte correspondiente en el IRPF. Sin embargo, Hacienda establece la imposición de que estos beneficios se destine a obtener una renta vitalicia en los próximos seis meses.
- Dación en pago. La dación en pago es dar tu vivienda al banco para eliminar la deuda hipotecaria. Así, la entidad se queda con la vivienda y la deuda correspondiente. Aunque esto puede suponer un beneficio en el patrimonio, existe una reforma a la ley para que en estos casos, así como en ejecuciones hipotecarias, queden exentos del pago.
La plusvalía municipal
Este impuesto corresponde al Consistorio a donde esté adscrito el inmueble. Por eso mismo, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la plusvalía municipal, es difícil de determinar a priori.
Este tributo directo grava el aumento del valor catastral de los terrenos urbanos. Debe de abonarse en caso de la transmisión de la propiedad de la casa por cualquier motivo. Para determinar este importe, se aplica un porcentaje fijado por ley correspondiente al valor del terreno. La capacidad de fijar esta tasa corresponde a los Ayuntamientos. Si quieres hacer el cálculo, solo debes conocer ese porcentaje y el valor catastral, presente en el recibo del IBI.
El importe de esta tasa corresponde siempre al vendedor en caso de la venta de una vivienda. Si la has recibido en herencia, también has de abonarlo en calidad de adquiriente.
Impuesto de Bienes Inmuebles
El Impuesto de Bienes Inmuebles, según está fijado por Ley, ha de abonarlo quien, a 1 de enero, es propietario de la vivienda. Por tanto, el pago de esta tasa municipal siempre corre a cuenta del vendedor.
Escritura de compraventa
Este gasto es, junto a la plusvalía municipal, uno de los más negociables por las partes. Aunque generalmente lo abona el comprador, la ley establece que los gastos de primera copia y posteriores corresponden al comprador mientras que los de otorgamiento de escritura pública correrán de tu cuenta si vas a vender una casa.
Cancelación de hipoteca
Una cancelación de hipoteca se produce cuando se abona de golpe el préstamo hipotecario. En las hipotecas a interés variable (la mayoría), la comisión de cancelación está limitada a un 1%. Esto es siempre y cuando no es debido a una subrogación a otro banco.
Por otro lado, tienes que hacer una cancelación registral. Este proceso necesita de una escritura de cancelación de hipoteca, vía notario, que hay que trasladar al registro de la propiedad. Este pago es aproximadamente de unos 1.000 euros.
El pago al notario
El trámite de cancelación lo puede hacer el vendedor o una gestoría especializada. En todo caso, has de pasar por el notario para realizar el visto bueno de cara al Ministerio Público. Normalmente, el paso por el notario suele suponer un coste de entre los 200 y 400 en función de quién lo realice.
Para saber más sobre la cancelación de hipoteca, entra en nuestro artículo sobre Cómo vender un piso con hipoteca.
Certificado energético
El Real Decreto 235/2013, del 5 de abril, provocó la obligación por parte de todos los vendedores a tener un certificado de eficiencia energética. El vendedor tiene la obligación de este certificado ya que, de no poseerlo, el notario no aprobará la transacción. Normalmente, el coste de esta certificación de eficiencia energética supone un coste de unos 100 euros.
Certificado de libre de cargas comunitarias
También has de disponer de un certificado que acredite que has dejado la vivienda sin cuentas a deber con su comunidad de propietarios. Normalmente este trámite suele hacerse de forma gratuita, pero tendrás que abonar pagos pendientes si los hubiera.
Pago a la inmobiliaria
Vender una casa mediante una inmobiliaria tradicional, lo normal es abonar una comisión situada en torno al 6% del precio de venta. A pesar de que esta comisión ha bajado durante la crisis, sigue siendo muy alta para lo que ofrecen.
Sin embargo, en Unoxciento pensamos que lo importante es ofrecer un servicio de excelencia en gestión inmobiliaria a solo el 1% del precio de venta. Nuestro concepto en comisiones bajas hará que maximices el ahorro en la venta de tu vivienda y no tengas que pagar de más. ¿Necesitas vender una casa? Cuenta con nosotros, solo tienes que llamarnos al 956 06 24 59 o visitar nuestra oficina en calle Descalzos 7, en Jerez de la Frontera y te daremos una solución óptima y personalizada para venderla cuanto antes. Y todo con la comisión más baja.
